In caso di trasferimento di un’ unità immobiliare, come si suddividono le spese condominiali di manutenzione ordinaria e straordinaria tra il vecchio e il nuovo proprietario?
Avv. Claudio Ruggieri
Al giorno d’oggi accade sempre più spesso che una determinata spesa possa essere deliberata dall’ assemblea dei condomini, ma non immediatamente eseguita e pagata.
Il motivo di questa differenza cronologica tra i diversi eventi è dato dal fatto che tra la delibera, l’esecuzione e il pagamento può anche passare molto tempo (soprattutto per le opere di straordinaria amministrazione). Questa differenza temporale deve ritenersi, ormai, istituzionalizzata se si pensa che dopo la riforma del condominio prima di eseguire le opere di straordinaria amministrazione occorre accantonare tutte le somme occorrenti per saldare i pagamenti e solo in seguito si possono eseguire i lavori ex art. 1135, comma 1 n. 4 c.c.
Durante questo lasso di tempo può avvenire che un immobile facente parte del complesso condominiale venga venduto e sorga, quindi, la necessità di stabilire chi, tra il vecchio e il nuovo proprietario, sia tenuto a corrispondere le spese.
Ai sensi dell’ art. 63, comma 4 disp. att. c.c. chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente.
Tale principio opera solamente nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, ma non anche nel rapporto tra questi ultimi.
Invece, nel rapporto tra venditore e acquirente, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti al momento della stipula del rogito notarile, opera il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, questi ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.
La legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio, ha introdotto il quinto comma dell’art. 63 disp. att. c.c. stabilendo altresì che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Cosa succede nel caso di spese per opere deliberate prima della vendita dell’ immobile ma eseguite dopo il trasferimento dello stesso?
A tal proposito, la Sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 ha precisato che, in assenza di accordo tra le parti, la risoluzione della questione proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire:
La sentenza in questione è approdata all’affermazione del seguente principio di diritto: “in caso di vendita di un’ unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.
Un ulteriore problema può verificarsi quando le spese straordinarie siano state approvate da più delibere condominiali. In questo caso la Suprema Corte, con la Sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013, ha precisato che “la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi.
Pertanto, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.”
Tale orientamento, peraltro, è stato confermato dal Tribunale di Milano che, nella sentenza numero 27 del 12 gennaio 2016, ha aggiunto che “la delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi”.
