In quali casi il tribunale si può sostituire alla volontà dell’assemblea di condominio nominando un amministratore giudiziario?
Avv. Claudio Ruggieri
Come noto, il condominio è una forma di comunione forzosa tra i singoli partecipanti al condominio, i quali hanno il compito di amministrare al meglio la cosa comune, di talchè, la legge ha previsto che i condomini si dotino di un organo deliberativo, l’assemblea, e di uno esecutivo, l’amministratore di condominio.
In particolare, l’ art. 1129 c.c. nella sua formulazione post riforma, al I° comma stabilisce che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”
La legittimazione di ogni singolo condomino ad agire per ottenere la nomina, o, in alcuni casi, la revoca giudiziaria dell’ amministratore, trova il suo fondamento nell’ art. 1105 c.c., il quale sancisce che “Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune”.
Il citato articolo, contempla – infatti – l’intervento dell’autorità giudiziaria nell’ipotesi di:
1) Mancata assunzione di provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune;
2) Impossibilità di trovare una maggioranza assembleare;
3) Inesecuzione di una deliberazione;
4) Nomina dell’amministratore giudiziario e revoca dell’amministratore.
Nei casi previsti dal sopracitato punto 4 il procedimento si svolge in camera di consiglio presso gli Uffici della Volontaria Giurisdizione del Tribunale competente, il quale dovrà verificare che i condòmini sono più di 8, che è stato esperito invano il tentativo dell’assemblea di nominare un amministratore, oppure verificare le gravi irregolarità o le altre ipotesi di revoca previste dalla L.220/2012.
Solo così il Tribunale si sostituisce alla volontà assembleare, nominando un amministratore giudiziario. Dal momento della nomina, l’amministratore giudiziario ha tutti i poteri ed i doveri di un amministratore condominiale nominato dall’assemblea.
Per poter ottenere la nomina da parte del Tribunale, l’ amministratore designato deve possedere i requisiti di onorabilità e formazione previsti dall’ art. 71 disp. Att. c.c.
Quanto ai rapporti tra condominio e nuovo amministratore giudiziario, si ritiene che i provvedimenti dell’amministratore giudiziario non siano né soggetti a deliberazione da parte dell’assemblea, né impugnabili dai singoli condomini, essendo assunti nell’interesse della legge e della cosa comune, tenuto conto che nell’atto di nomina il Tribunale attribuisce anche all’amministratore giudiziario i poteri (e quindi ne determina l’entità degli stessi).
E’ importante però sottolineare che l’assemblea conserva il potere di revocare l’amministratore giudiziario qualora la situazioni ritorni alla “normalità”.
Le mansioni e la durata in carica dell’amministratore nominato dal giudice sono identiche a quelle dell’amministratore nominato dall’assemblea.
L’amministratore giudiziario ha diritto ad un compenso che, in mancanza di accordo tra le parti, dovrà essere determinato giudizialmente ex art.1709 c.c.
Nell’ ipotesi di revoca dell’ amministratore da parte dell’ autorità giudiziaria, la richiesta può essere avanzata da ciascun condomino nei casi di:
- omesso rendiconto per un biennio.
- gravi irregolarità nella gestione.
- mancata comunicazione ai condomini di atti giudiziari o di un provvedimento dell’autorità amministrativa.
In tali ipotesi, il tribunale emette un decreto di revoca provvisoriamente ed immediatamente esecutivo al pari di una sentenza di primo grado ed a seguito della notificazione di tale provvedimento, l’amministratore perde la propria qualifica e deve dismettere ogni potere di rappresentanza e di azione.
Quanto alle spese legali del patrocinio sostenute dal ricorrente – vertendo in materia di volontaria giurisdizione, sottratta al disposto degli art.91 ss. c.p.c. – le stesse rimangono a carico del soggetto che le ha anticipate con facoltà di ottenere ex art.1134 c.c. il rimborso, pro quota, da parte dei restanti partecipanti al condominio, nell’ipotesi in cui la richiesta di nomina di amministratore giudiziario sia scaturita da un fatto necessitante la sostituzione.
In ultima analisi, si segnala ancora che, qualora manchi l’amministratore e, quindi, il condominio sia sprovvisto del legale rappresentante, il terzo che ne abbia interesse può chiedere al tribunale la nomina di un “curatore giudiziario ad acta” (vale a dire per singoli atti che possano anche, indirettamente, coinvolgere la compagine condominiale).
