Il lastrico solare è quella superficie piana che, posta alla parte superiore del condominio, svolge essenzialmente la funzione di copertura. Può presentarsi circondata da ringhiere per consentire l’affaccio ed in tal caso prende il nome di terrazza
Avv. Dario Coglitore
Il lastrico solare può essere di proprietà comune ad uso esclusivo, di proprietà esclusiva oppure di proprietà ed uso comune. In tema di danni causati dalle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare, il cui uso non sia comune a tutti i condomini, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la pronuncia n. 9449/16, ha stabilito che l’obbligo di provvedere alla riparazione ricade su quest’ultimi in concorso con il proprietario del bene.
Già le Sezioni Unite si erano pronunciate in tal senso nel 1997 stabilendo che “poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito ad uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c.”.
Tale pronuncia, tuttavia, non ha sopito i contrasti sul punto e non ha uniformato la giurisprudenza successiva, essendosi anzi registrate varie decisioni di senso contrario le quali ritengono che la vicenda dei danni da infiltrazioni da lastrico solare vada risolta applicando l’art. 2051 c.c. e non, appunto, gli artt.1223 e 1226 c.c. (cfr. Cass. Civ. Sent. n. 7727/2000).
Gli artt. 1223 e 1226 c.c., infatti, si riferirebbero all’utilità tratta dai beni (e alla ripartizione delle spese) e non ai criteri per distribuire la responsabilità per danni perché “il risarcimento prescinde da ogni considerazione sull’utilità che il danneggiante trae dal pregiudizio arrecato, criterio contrario a quello che regge l’art. 1126 c.c., fondato sull’utilità del danneggiante”.
Si è obiettato che gli obblighi di contribuzione gravanti sui condomini riguardano l’utilità che essi traggono dai beni comuni e non l’allocazione del danno subito da terzi sicché sarebbe scorretto applicare queste norme per ripartire il danno. Semmai, se la responsabilità sia dell’intero condominio, il risarcimento graverà in base ai criteri millesimali senza evocare la normativa prevista ad altro scopo.
In ragione di tale perdurante contrasto, la Corte di Cassazione, torna nuovamente a Sezioni Unite ad occuparsi della questione enunciando il seguente definitivo principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello) ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria”.
Le spese relative ai danni causati dalle infiltrazioni, pertanto, in conclusione secondo le Sezioni Unite, “salvo la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro”, vanno di regola attribuite secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c.: e cioè per un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Partendo dal presupposto che il lastrico solare per la superficie calpestabile, costituisce oggetto dell’uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto mentre per la parte strutturale sottostante costituisce cosa comune contribuendo ad assicurare la copertura dell’edificio o di parte di esso, le Sezioni Unite affermano che vi è un concorso tra due tipi di responsabilità.
Il proprietario o usuario esclusivo della terrazza risponde ai sensi dell”art. 2051 c.c. mentre, tenuto conto, appunto, della richiamata funzione di copertura dell’edificio, è configurabile una responsabilità concorrente del condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c , qualora l’amministratore ometta l’attivazione di obblighi conservativi delle cose comuni o quando l’assemblea sia inerte.
Occorre infine sottolineare le conseguenze che derivano dall’aver ricondotto il caso in questione sotto la fattispecie della responsabilità ex art. 2051 c.c. la quale, com’è noto, ha natura extracontrattuale: il terzo danneggiato, che lamenti il risarcimento dei danni da infiltrazione del lastrico solare, infatti, può agire ex art. 2055 c.c. nei confronti di qualunque condomino (non pro quota, bensì) per l”intero importo, ma non nei confronti di chi abbia acquistato l’alloggio dopo il loro verificarsi.
