Quando si prescrivono le spese condominiali non pagate dall’inquilino?

Dario Coglitore

Quando si prescrivono le spese condominiali non pagate dall’inquilino?

- lunedì 11 Aprile 2022 - 06:00

Quando si prescrivono le spese condominiali non pagate dall’inquilino? Ci sono casi specifici in cui ciò avviene. Ce ne parla il nostro avvocato Dario Coglitore

Prescrizione spese condominiali non pagate dall’inquilino. Come noto, chi vive in affitto paga, oltre al canone mensile di locazione, anche le spese condominiali (c.d. oneri accessori). Spese, il cui importo può essere fissato, in via forfettaria, dal contratto di locazione.
Diversamente, è la stessa legge ad imputare, a carico del conduttore, le spese condominiali afferenti alla sola ordinaria amministrazione. Ovvero, quelle inerenti alle utenze e al funzionamento dei vari servizi comuni. Posto che le spese di straordinaria amministrazione sono sempre a carico del locatore.

Diritto di rivalsa

Qualora l’inquilino non paghi le spese condominiali e, al posto suo, non provveda il locatore, il condominio, ai sensi degli articoli 1123 del Codice civile e 63 delle disposizioni di attuazione dello stesso Codice, è legittimato ad agire solo contro quest’ultimo, esercitando il c.d. diritto di rivalsa.

La legittimazione dell’amministrazione ad agire in giudizio


La legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di spese deliberate dall’assemblea nell’interesse comune non esige preventiva autorizzazione dell’assemblea. Ciò, rientrando la lite nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore stesso. Inoltre, il verbale dell’assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per l’uso e la conservazione delle parti comuni, costituisce prova scritta idonea ad ottenere il decreto ingiuntivo anche in mancanza del riparto.

Il proprietario rimane obbligato verso il condominio

E’ infatti il proprietario – locatore a rimanere obbligatoverso il condominio. Sicché all’amministratore, pur volendo, è precluso rivolgersi direttamente al conduttore moroso per il recupero degli oneri.
Ciò in quanto non è ravvisabile alcun rapporto contrattuale o di altro genere tra il condominio ed il conduttore. Tanto è vero che l’art. 5 della legge n. 392/1978 consente al solo locatore la risoluzione del contratto quando il conduttore non adempie all’obbligo di rifondere gli oneri condominiali a suo carico.

Quando anticipare gli oneri dovuti al condominio

Il proprietario-locatore che intenda agire nei confronti del conduttore inadempiente in via monitoria dovrà quindi prima anticipare gli oneri dovuti al condominio. Ed infatti, stante il disposto di cui all’ art. 2697 c.c., la Corte di Cassazione ha chiarito che “incombe al locatore stesso dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato la richiesta prevista dall”art. 9 della legge n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto”.

Quando si estingue il debito dell’iquilino

Come tutti i debiti, anche le spese condominiali però si prescrivono. In buona sostanza, se il locatore dovesse disinteressarsi di richiederne il pagamento per molto tempo, il debito dell’ inquilino potrebbe estinguersi.
Questi sono alcuni dei casi di prescrizione spese condominiali non pagate dall’inquilino.

Il debito dell’inquilino per le spese condominiali

Diverso è il termine di prescrizione del debito dell’inquilino moroso nei confronti del locatore per quanto attiene alle spese condominiali. Questo è di soli 2 anni, al contrario invece della prescrizione dei canoni di locazione che è di 5 anni.
Dunque, il locatore che agisca contro l’inquilino per le spese condominiali da questi mai corrisposte, può chiedere solo gli ultimi due anni.

Quando decorre il termine

Tale termine decorre dalla data di chiusura della gestione del singolo esercizio annuale, se l’edificio in cui è ubicata l’unità è di un singolo locatore. (Cass. sent. n. 8609/2006) Dalla data in cui è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini, se l’immobile è in condominio. In tutti gli altri casi, dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere (Cass. sent. n. 4588/1995). Il creditore – ossia il padrone di casa – può interrompere il termine di prescrizione con una diffida o con la notifica di un decreto ingiuntivo.

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