Nel caso di un’ unità immobiliare appartenente a più soggetti l’amministratore è legittimato a richiedere anche a uno solo dei comproprietari il pagamento integrale degli oneri condominiali dovuti
Avv. Claudio Ruggieri
Il tema della natura parziaria o solidale delle obbligazioni condominiali è sempre stato molto dibattuto sia in dottrina che in giurisprudenza e ha dato vita, nel corso degli anni, a numerose pronunce (anche a Sezioni Unite) da parte della Suprema Corte nonchè ad interventi da parte del legislatore (in ultimo la riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013) che ha cercato di dare una regolamentazione organica alla materia condominiale.
In questa sede ci soffermeremo, in particolare, sulla parziarietà o solidarietà delle obbligazioni relative agli oneri condominiali maturati da un’ unità immobiliare appartenente a diversi proprietari.
Le spese di gestione del condominio, come rendicontate dall’ amministratore e approvate a consuntivo dall’ assemblea, sono di pertinenza di ogni singola unità immobiliare di cui si compone il condominio, e competono al proprietario della stessa.
Il problema sorge quando i proprietari del medesimo immobile sono più di uno, magari con quote di proprietà diverse e aventi titoli di acquisto differenti.
Può succedere, infatti, che lo stesso bene divenga di proprietà di più persone in seguito, ad esempio, a una successione ereditaria o venga acquistato ab origine da più soggetti che alla stipula dell’ atto di compravendita specificano l’ entità delle quote spettanti a ciascuno, oppure potrebbero verificarsi entrambe le ipotesi, facendo sorgere una comunione originata da titoli d’ acquisto diversi.
Nei suddetti casi è lecito domandarsi se tutti i comproprietari devono ritenersi uguali di fronte all’ amministratore condominiale.
La questione è stata affrontata dalla Cassazione con la Sentenza 21907/2011 che ha ribadito, la solidarietà di tutti i comproprietari della singola unità abitativa verso il condominio per il pagamento delle spese deliberate dall’assemblea.
I giudici hanno evidenziato come nell’ ipotesi di comunione inquadrata in un condominio, l’ iniziale situazione di scomposizione pro quota dei singoli diritti di proprietà passi in secondo piano rispetto alla necessità di valorizzare l’ aspetto unitario della comproprietà condominiale per esigenza di certezza del diritto.
Di conseguenza dal punto di vista degli oneri condominiali, poiché il contributo grava sul titolare del piano o della porzione di piano inteso come bene unico, anche la posizione dei comproprietari dell’ unità immobiliare non può che risultare unitaria, con la conseguenza che l’ amministratore può richiedere il pagamento integrale delle spese anche a uno solo dei soggetti in comunione.
Nei confronti del condominio quindi non può invocarsi un obbligo di pagamento parziale delle dovute spese condominiali in forza della parzialità del proprio diritto trattandosi di una prestazione unitaria non divisibile, anche nel caso la comproprietà discenda da titoli diversi. Il titolo quindi non rileva, poiché si riferisce soltanto al modo d’ acquisto del bene in comune, ciò che conta è la contitolarità del bene condominiale, che obbliga in via unitaria verso il condominio stesso.
I giudici di legittimità hanno altresì ritenuto che in materia di obbligazioni condominiali, nei casi sopra descritti, debba applicarsi la presunzione di solidarietà prevista dall’ art. 1294 c.c., secondo cui “I condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente.”
Tale disposizione deve considerarsi principio informatore della materia e come tale vincola il Giudice di Pace anche nel caso decida secondo equità ai sensi dell’articolo 113, comma 2, codice procedura civile.
In conclusione l’ amministratore del condominio ha facoltà di chiedere ad un solo dei contitolari il pagamento di quanto dovuto, non dovendo necessariamente rivolgersi a tutti i condebitori. Resta salvo il principio che tra questi ultimi il pagamento dovrà pesare in misura diversa a seconda della diversa titolarità del diritto e quindi il comproprietario che paga ben potrà agire nei confronti degli altri per ottenere il rimborso di quanto versato in eccedenza rispetto alla propria quota di comproprietà.
