Avv. Dario Coglitore
I casi di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio. Non di rado accade che singoli o gruppi di condomini non condividano le modalità di gestione del condomìnio da parte dell’amministratore.
In difetto della maggioranza sufficiente per poterlo sostituire, ci si chiede se è possibile proporre un ricorso al giudice volto ad ottenere la revoca dell’amministratore.
La risposta è sì.
Tuttavia la proposizione del ricorso è subordinata alla sussistenza di particolari cause che legittimano la richiesta giudiziale di revoca.
I casi di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio secondo l’art. 1129, comma 11, c.c.
Precisamente l’art. 1129, comma 11, c.c. stabilisce che la revoca dell’amministratore può essere chiesta dal singolo condomino direttamente all’autorità giudiziaria quando l’amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificategli e che riguardino questioni che esorbitano dalle attribuzioni sue proprie; nel caso in cui l’amministratore non abbia reso il conto della sua gestione; nel caso di gravi irregolarità commesse dall’amministratore spesso consistenti nel non aver adempiuto l’obbligo di apertura del conto corrente condominiale o non averlo utilizzato per la gestione condominiale. Tra queste ipotesi eccezionali di gravità rientra anche l’obbligo fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Le ipotesi di gravi irregolarità cui può incorrere l’amministratore
Ai sensi dell’art. 1129 c.c., comma 12, le ipotesi di gravi irregolarità cui può incorrere l’amministratore sono le seguenti:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); quando non convochi l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale annuale entro 180 giorni dalla sua redazione; quando non comunichi o comunichi in modo incompleto i propri dati, si rifiuti di fornire dati aggiornati sullo stato dei pagamenti, non curi la tenuta dei registri obbligatori o non fornisca al condominio che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti, degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
Le gravi irregolarità sono soggette alla valutazione del giudice
Le gravi irregolarità che legittimano la revoca dell’amministratore, in ogni caso, sono soggette alla valutazione del giudice non essendo in genere ex se cause automatiche di revoca: il giudice ha un potere discrezionale, da esercitare in relazione alla gravità della violazione. Ed infatti secondo certa giurisprudenza il verificarsi di un’ipotesi astrattamente rientrante nelle categorie delle gravi inadempienze ex art. 1129 c.c. potrebbe atteggiarsi “esclusivamente” come presupposto di indagine di accertamento della sussistenza di un danno concreto subito dall’ente condominiale e riconducibile alla condotta dell’amministratore. Con la conseguenza che, ad esempio, la mancata convocazione dell’assemblea alla scadenza annuale entro il termine di centottanta giorni può essere qualificata soltanto come condizione per una ulteriore indagine di verifica del concreto danno subito dal condominio
La condotta dell’amministratore legittima la revoca nel caso in cui, in altri termini, sia connotata da rilevante gravità, faccia prevedere come verosimile un pregiudizio per il condominio.
L’istanza di revoca
L’istanza di revoca, in altri termini, ha il compito di sottoporre all’autorità giudiziaria condotte che siano indici di negligenza macroscopica da parte dell’amministratore nonché di dannosità potenzialmente significativa e per tali ragioni giustifichino un intervento sostitutivo della volontà assembleare.
Inoltre, per ottenere il provvedimento di revoca giudiziale, devono emergere elementi e dati oggettivi, non essendo sufficiente un dubbio o una mera impressione
Il Giudice investito della richiesta di revoca si pronuncia in camera di consiglio con decreto motivato, sentite le parti in contraddittorio.
L’amministrazione può essere sentito in contraddittorio
All’udienza all’uopo disposta l’amministratore, se presente, può essere sentito in contraddittorio con il ricorrente al fine di esporre compiutamente le proprie ragioni, all’esito delle quali il Tribunale, riunito in camera di consiglio, con decreto motivato decide sulla domanda disponendo, o meno, la revoca dell’amministratore.
Pertanto, i possibili risvolti del giudizio in oggetto sono due: accoglimento o rigetto della domanda di revoca. Il giudice se valuta le prove in maniera favorevole per l’amministratore, rigetta la richiesta e l’amministratore potrà legittimamente continuare ad espletare l’incarico sino alla scadenza del mandato. Diversamente, se il giudice accerta l’esistenza di gravi irregolarità, accoglie la richiesta di revoca, con conseguente risoluzione del contratto di mandato e possibilità per i condomini di azionare la tutela risarcitoria.
Il provvedimento è reclamabile innanzi alla Corte d’Appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o comunicazione.
Il procedimento di revoca può essere preceduto dalla preventiva mediazione
Per completare i casi di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, resta da chiarire, infine, se il procedimento di revoca debba essere preceduto dalla preventiva mediazione che, in materia condominiale, risulta obbligatoria ai sensi dell’art. 71-quater disp. att. Cc. A tal riguardo Il Tribunale di Macerata, adeguandosi a quanto espresso anche dalla Corte di Cassazione (1237/2018), ha confermato che, preliminarmente al deposito di ricorso per revoca dell’amministratore condominiale, occorre – a pena d’improcedibilità della domanda – esperire il tentativo obbligatorio di mediazione. Tuttavia è doveroso segnalare anche giurisprudenza di segno contrario tra cui Corte d’Appello di Palermo, che con una sentenza del 29.06.2018 ha ritenuto non sussistere la condizione di procedibilità per la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore in ragione della natura “camerale” del procedimento.
Una volta intervenuta la revoca giudiziale, l’amministratore così revocato non potrà più essere nominato.
