In soli due anni, gli affitti brevi sono raddoppiati in tutta la Penisola. Anche in Sicilia, è emerso un notevole aumento. Nel 2021, quelli registrati erano 1.836. Nel 2023, 3.863. Le locazioni di breve durata sembrano attirare l’intero mercato immobiliare.
Il capoluogo siciliano, da sempre noto per il suo ricco patrimonio storico e culturale, ha sempre percorso una direzione verso la casa vacanze, il B&B, comunque, alloggio, prevalente per turisti. Ma vale la pena ricordare il suo ruolo anche sotto il profilo commerciale, nonché sotto quello, storicamente, politico. Ruoli che attraggono in città gente in transito per motivazioni diverse. Motivi commerciali, professionali, corsi di formazione, set cinematografici. Ed è proprio questo che ha dato vita a questo nuovo modello di affitti immobiliare: gli affitti brevi.
Nuove dinamiche
La domanda di alloggi temporanei è in crescita, spinta dal turismo e dalla flessibilità offerta dalle piattaforme di affitto online. Questo trend ha portato a una nuova dinamica urbana.
Purtroppo, questo sviluppo è pieno di contraddizioni. Da una parte, gli affitti brevi possono generare entrate extra per i proprietari di immobili, dall’altra parte, provocano un aumento dei prezzi delle case in affitto.
In tutta la Sicilia, si contano 50mila nuclei con gravi problemi abitativi a fronte di oltre un milione di immobili inutilizzati o occupati da chi non vi dimora abitualmente. Le quotazioni sono scese, ma i bassi redditi spingono verso il canone. Da una parte, locazioni difficili. Dall’altra, forte crescita di domanda di visitatori occasionali.
Tutto questo sconvolgimento del settore immobiliare merita un approfondimento capillare. Approfondimento, che abbiamo affrontato con Michele Ridolfo, Vicepresidente AIGAB.
Valore degli affitti brevi
Quanto vale in Sicilia il settore degli affitti brevi?
In Sicilia si contano 59.570mila annunci attivi per case messe a reddito attraverso gli affitti brevi, ovvero che abbiano ricevuto almeno una prenotazione nell’ultimo anno (fonte: elaborazione AIGAB su dati PriceLabs e ISTAT). A livello nazionale la Sicilia è superata solo dalla Toscana che conta 68mila case e precede la Lombardia che ne ha 56 mila. Possiamo quindi ipotizzare che le case destinate alla locazione in Sicilia generino un volume di affari di circa 1 miliardo di euro.
La crescita
Di quanto è cresciuto negli ultimi anni, dal Covid in poi, su scala nazionale?
Solo nell’ultimo anno il numero di case su questo mercato è aumentato del 13%.
L’indotto
Questo tipo di locazione genera molto indotto. Nascono come funghi agenzie per la gestione completa e per la gestione di servizi specifici. Comunque, tanto lavoro.
È possibile quantificare, approssimativamente, questo indotto?
La gestione di una casa vacanza è un processo molto articolato che attiva una serie di operatori: c’è chi si occupa di accoglienza, ci sono le imprese di pulizia e chi si occupa delle manutenzioni. Ma l’indotto più importante è quello che si crea al di fuori della casa: dai servizi come i transfer e gli ncc, alle esperienze turistiche come i tour promozionali, le degustazioni e tutto ciò che contribuisce a far scoprire ai turisti le bellezze autentiche di una destinazione. Come Centro Studi AIGAB, abbiamo calcolato in base ai dati ISTAT che per ogni euro speso nell’alloggio, un turista ne spenda altri 4 per trasporti, cibo, ristoranti, eventi, cultura e shopping. Questo vuol dire che nella sola Sicilia, chi sceglie gli affitti brevi genera circa 4 miliardi di indotto.
Trend
Cosa ha fatto scattare questa tendenza?
Soprattutto in Sicilia, come in altre destinazioni italiane a vocazione turistica, il mercato degli affitti offre l’occasione di utilizzare seconde case abbondantemente sottoutilizzate. In Italia esistono 9,6 milioni di seconde case che nella maggior parte dei casi sono usate per pochissime settimane all’anno ma che generano costi (utenze, tasse, manutenzione, ecc) per tutti i 12 mesi. Gli affitti brevi consentono di coprire questi costi e magari anche di generare un reddito supplementare per l’economia familiare.
Cosa c’è dietro il successo degli affitti brevi?
Più redditizia della locazione tradizionale, quella breve lo è senz’altro. Ma è soltanto la maggiore redditività a fomentare questa scelta o le amare esperienze vissute con le locazioni tradizionali.
Effettivamente la locazione breve può risultare in molte località più redditizia di quella tradizionale. Non bisogna però confondere quanto una casa vacanza può incassare con quello che è realmente il reddito netto per i proprietari. Dall’incasso occorre sottrarre le tasse (il 21% della cedolare secca), i costi dei canali di prenotazione che possono arrivare a circa il 20%, i costi operativi di pulizia, accoglienza e manutenzione e il costo delle utenze che nella locazione breve rimangono a carico del proprietario. Il netto per il proprietario arriva a essere circa il 40% dell’incasso lordo. Interfacciandoci con migliaia di proprietari sappiamo che il motivo principale per la scelta degli affitti brevi è l’assenza di rischio di morosità che esiste nella locazione tradizionale e la maggiore flessibilità: in qualunque momento si può uscire dal mercato o se si ha bisogno provvisoriamente dell’immobile è sufficiente chiudere il calendario di prenotazioni per i giorni necessari.
Locazioni tradizionali in crisi
I preventivi per gli affitti brevi danno dei risultati più appetibili.
Questo non rischia di mettere in difficoltà le locazioni tradizionali?
La locazione tradizionale è minacciata dalla mancanza di tutela per i proprietari che in caso di insolvenza non hanno strumenti validi per poter rientrare in tempi rapidi del proprio immobile. Inoltre, in caso di insolvenza sono obbligati a sostenere spese legate alle tasse o ai costi condominiali. In Sicilia in questo momento ci sono oltre 1 Mn di case vuote (fonte Istat). Le oltre 59mila case in affitto breve sono una goccia nell’oceano costituito dal patrimonio immobiliare inutilizzato dei siciliani e non vengono locate nel mercato tradizionale.
Una legge a favore degli inquilini?
Non pensa che la locazione tradizionale sia sostenuta da una legislazione che va molto a favore degli inquilini, anche morosi, vandali, eccetera e a discapito dei proprietari di immobili?
La legge per la locazione tradizionale è ferma a 26 anni fa ed è ormai obsoleta. I proprietari che decidono di locare il proprio immobile con il classico 4+4 cercano di tutelarsi come possono per esempio scegliendo solo come conduttori famiglie in cui siano presenti due lavoratori a tempo indeterminato, in molti casi esigono anche solo lavoratori pubblici. Purtroppo, in assenza di tutela legale, impongono paletti che riducono molto l’accesso alla locazione da parte di chi magari non può permettersi l’acquisto.
Cin
È stata proposta l’introduzione del codice identificativo Cin.
In cosa consiste?
Quasi tutte le Regioni italiane prevedono da tempo l’esistenza di un codice regionale. Adesso anche la Sicilia lo ha adottato e questa è una cosa buona, perché va nella direzione della regolarizzazione. Ancora meglio, il nuovo codice identificativo nazionale -il CIN- dovrebbe semplificare il mercato e renderlo più trasparente consentendo allo Stato di misurare il fenomeno degli affitti brevi e sanzionare adeguatamente chi dovesse operare in modo improvvisato e senza rispettare le leggi.
