Assegnazione della casa coniugale e vendita dell’immobile

Con l’assegnazione della casa coniugale da parte del Tribunale, a seguito di separazione o divorzio, viene riconosciuto all’ex coniuge il diritto di abitazione sull’immobile: ovvero un diritto personale di godimento che non è in alcun modo assimilabile ad un diritto reale.

La Corte di Cassazione (sentenza n. 12466/2012,) ha precisato tale assunto, evindenziando che l’assegnazione non è affatto un diritto reale e che quindi essa non inibisce la vendita nè è opponibile ai terzi creditori.

Occorre, tuttavia, distinguere il momento in cui interviene il provvedimento di assegnazione rispetto alla vendita dell’immobile.
Nel caso in cui la vendita della casa coniugale avvenga in data successiva rispetto a quella del provvedimento di assegnazione dell’immobile,  all’acquirente sarà sempre opponibile il diritto dell’assegnatario ad utilizzare il bene finchè ne sussistano le condizioni previste dalla legge (convivenza con figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti).

Va detto però che l’acquirente diviene titolare della proprietà sull’immobile, ma dovrà rispettare l’esistenza del diritto di abitazione in capo all’ex coniuge sicché egli non potrà occupare il bene o concederlo in locazione.

Dunque, se, ad esempio, il marito proprietario dell’immobile decide di venderlo a terzi, la moglie ed i figli non corrono il rischio di dover andar via di casa perché, come chiarito dai giudici “il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile al terzo acquirente per nove anni anche se non trascritto, se, invece, viene trascritto e’ opponibile anche oltre i nove anni.”

Assegnazione della casa coniugale e diritto di proprietà

Ciò significa che il terzo acquista la proprietà ma non può entrare in possesso dell’immobile in virtù del provvedimento di assegnazione del giudice che prevale sul diritto di proprietà.
Quindi anche se il provvedimento di assegnazione della casa non è trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, la moglie alla quale è stata assegnata la casa può opporre al terzo acquirente il titolo di assegnazione per un periodo di nove anni.

Se invece, il provvedimento di assegnazione viene trascritto presso la Conservatoria, prima dell’atto di vendita dell’immobile a terzi, il titolo di assegnazione può essere opposto anche oltre i nove anni.
Diversamente, se la casa familiare viene assegnata al coniuge cui sono stati affidati i figli dopo la vendita dell’appartamento da parte del proprietario, il coniuge assegnatario risulterebbe  una sorta di occupante abusivo della casa e quindi soggetto ad azioni legali per certi versi simili allo sfratto.

Tuttavia, se il  provvedimento di assegnazione viene trascritto anteriormente alla cessione della casa il coniuge titolare del diritto di abitazione potrà opporsi alla vendita della casa e far valere il suo titolo all’acquirente dell’immobile.
Il tema è stato affrontato dalla Corte di Cassazione con la recente Ordinanza n. 9990 del 10.04.2019, nella quale l’assegnazione non viene considerata come un diritto reale di abitazione bensì una detenzione qualificata a favore dell’assegnatario, a tutela dell’interesse dei figli (minori o maggiorenni non ancora autosufficienti) a permanere nell’habitat domestico dove hanno finora vissuto.

Secondo i Giudici il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare, avente data certa, prevale rispetto l’atto di alienazione a favore del terzo, stipulato in data successiva, per nove anni dalla data di assegnazione purché sussistano le seguenti condizioni:

• 1) inserimento nell’atto di alienazione della c.d. clausola di rispetto della situazione abitativa preesistente;
• 2) stipula di un contratto di comodato tra il compratore e coloro che abitano nella casa, non essendo sufficiente la sua mera consapevolezza dell’occupazione altrui per il soddisfacimento di esigenze familiari.

Il diritto di assegnazione dunque non può dirsi assoluto.
Ciò in quanto, secondo l’interpretazione fornita dalla Corte Suprema, la protezione dell’interesse familiare non è sempre prevalente onde evitare una funzionalizzazione totale della proprietà alle esigenze della famiglia.
Avv. Dario Coglitore