In un periodo così critico come quello di oggi, oltre a fare i conti con l’emergenza sanitaria covid19 dobbiamo affrontare anche la crisi economica che incombe sempre più pressante sulla vita di tutti noi. Riceviamo tante richieste di aiuto da parte di consumatori, i quali disperatamente cercano, trovandosi in precaria situazione economica, delle soluzioni per salvare la propria casa, già gravante di un procedimento di pignoramento.
Per l’appunto, parleremo oggi di alcune possibilità, a favore dei consumatori, che, se intraprese, possono salvare la casa dalla procedura di pignoramento.
Sappiamo bene che la banca, con la stipula del contratto di mutuo detiene nel cassetto un titolo esecutivo, l’Atto notarile, pertanto, la banca, in caso di mancato pagamento del mutuo, tutela il proprio credito e può benissimo procedere con l’espropriazione del bene ipotecato.
Il rispetto delle procedure
Vediamo, adesso, nel rispetto delle norme, come un Istituto di credito può attivarsi e dare il via ad una esecuzione forzata.
Fermo restando, che il mutuatario con la stipula del contratto di mutuo ha l’obbligo di pagare il finanziamento, ma è anche vero che la banca prima di procedere all’espropriazione deve seguire un’apposita procedura.
Per prima cosa, trattandosi di insolvenza, ossia, nei casi di mancato pagamento delle rate di mutuo da parte del mutuatario, la banca, non incassate n. 6 rate, e questi, non devono essere necessariamente consecutive è tenuta ad inviare, ai sensi e per gli effetti dell’art. 40 del T.U.B. una raccomandata, a.r. a mezzo della quale, informa il debitore dell’avvenuta Decadenza del Beneficio del Termine, tale istituto, comporterà per gli anni a venire il rischio di subire un’esecuzione forzata, e quindi, vedersi espropriata la propria casa con un atto di pignoramento.
Per i non addetti ai lavori, l’avvenuta notifica della lettera con la formula dell’intervenuta decadenza del benefico del termine, comporta per il debitore la revoca della concessione del finanziamento di mutuo, con la conseguenza che la banca, da quel momento, pretenderà il versamento dell’intero importo del mutuo in un unica soluzione, e che sarà pari all’ammontare del debito residuo.
Dall’inizio della procedura, come stabilito dal Decreto Mutui 2017, il pignoramento può avvenire solo dopo 18 mesi consecutivi di mancato pagamento del prestito. Trascorso tale periodo, inoltre, la banca può diventare automaticamente proprietaria dell’immobile sul quale è stato stipulato il mutuo ipotecario, questo può avvenire, ATTENZIONE, nel caso in cui il mutuatario nel proprio contratto di mutuo abbia sottoscritto la formula “clausola di inadempimento”, la banca in questi casi, può vendere l’immobile senza bisogno di sottostare al passaggio dell’asta giudiziaria, tale azione, una volta completato il processo di vendita dell’immobile comporterà l’estinzione definitiva del mutuo.
Questa clausola è stata introdotta il 20 aprile 2016 a recepimento della Direttiva Europea sui mutui, consiste in una formula, per fortuna non obbligatoria e può essere inserita nel contratto solamente a condizione che ci sia un accordo da entrambe le parti, mutuante e mutuatario.
Le clausole
Per essere più precisi, la banca con tale clausola ha facoltà di legge di procedere direttamente alla vendita della casa, per farlo però, è necessario aspettare la scadenza della 18esima rata non pagata che prevede la non necessaria consecutività. In questo modo, il processo di vendita sarà molto più snello, si eviterà la così detta burocrazia ed ovviamente, tempi più lunghi. Inoltre, tale procedura, a vantaggio dell’Istituto bancario, non necessita di alcun processo esecutivo da parte di un giudice.
Nei casi in cui la suddetta clausola non fosse stata inserita, allora, sarà prevista la vendita all’asta con le forme tradizionali previste per il pignoramento e cioè, sarà interesse del tribunale organizzarne le aste. Ovviamente, sin dalla prima asta di volta in volta il prezzo scenderà sensibilmente, alla quarta asta l’immobile sarà venduto a offerta libera e, se anche questa soluzione dovesse rivelarsi fallimentare, il Tribunale annullerà di fatto il pignoramento, restituendo l’immobile al debitore.
É chiaro, dunque, che trovarsi in queste situazioni, non sarà facile per i mal capitati, ma dobbiamo sapere che la prima cosa da fare, in questi casi, è quella di attivarsi con urgenza, e tentare ad ogni modo di salvare la casa.
Quali i rimedi da poter seguire.
In aiuto dei mutuatari l’art. 41-bis del decreto fiscale D.L. n. 124/2019 prevede, per i debitori, i quali si trovino in un procedimento esecutivo di pignoramento della prima casa, di tentare a salvare l’immobile tramite una rinegoziazione del mutuo. La procedura da attivare consiste di presentare una richiesta alla propria banca al fine di ottenere un rifinanziamento del mutuo, contestualmente, si sappia, che bisognerà presentare una istanza dinanzi al Giudice dell’esecuzione competente, il quale concederà una sospensione, massimo di sei mesi, in modo tale da consentire alle parti di concludere l’accordo.
Tale iniziativa si potrà attivare solamente entro e non oltre il 31 dicembre 2021.
E’ previsto che il consumatore può aderire a tale norma soltanto se ha ricevuto un pignoramento nel periodo compreso tra gennaio 2000 e giugno 2019, inoltre, sarà possibile rientrarci solo se il debitore si trovi in possesso di alcuni requisiti fondamentali. La legge chiarisce anche la facoltà di surrogare il mutuo e di ottenere dallo stato un fondo salva casa.
La legge antisuicidio
Un altro tentativo per salvare casa, è quello di avvalersi della legge n. 03/2012 sul sovraindebitamento chiamata anche legge antisuicidio, questa legge, totalmente differente dalla prima, prevede per i soggetti che ne facciano richiesta, una totale esdebitazione di tutti i debiti, compreso il mutuo, esattamente consiste nell’abbattere i propri debiti, anche nella misura dell’80% e di rimodularli con rate sostenibili, proporzionate all’attuale capacità di rimborso.
Da fare attenzione, la procedura in quanto fondamentale, richiede per prima cosa la meritocrazia.
Nel merito, la legge in questione prevede la presentazione di un piano del consumatore, elaborato con diversi meccanismi e allegazione di documenti, la parte fondamentale è l’ausilio di un professionista incaricato OCC – facente parte di un Organismo della Composizione della Crisi, il quale avrà il compito di espletare tutti gli interventi necessari, per poi disporre una relazione, che in allegato al piano, dovrà essere depositata in tribunale presso il Giudice competente. Nel caso positivo, quindi, valutati tutti i documenti e tenuto conto dei presupposti relativi alla meritocrazia il giudice con il Decreto di Omologata, disporrà l’immediata revoca dell’esecuzione immobiliare.
L’usura bancaria
Un altro aspetto importante, utile a sospendere una esecuzione immobiliare, è senza dubbio l’usura bancaria. Nel caso di specie, è sempre bene verificare, se il proprio contratto di mutuo, a suo tempo acceso con la Banca, rispetti i limiti di legge, la procedura da seguire è quella di verificare la correttezza, ovvero, il contratto, piano di ammortamento, TAEG e TAN, tasso di mora applicato nei giorni di ritardo e la Commissione di massimo scoperto.
In primo luogo, andando per gradi, è necessario svolgere una preanalisi, per verificare la regolarità successivamente, bisognerà procedere con una perizia econometrica, la quale servirà ad evidenziare nei dettagli ogni aspetto di usura. Dobbiamo sapere che il processo giudiziario di un pignoramento immobiliare può concludersi solamente dopo diversi anni, talvolta anche quattro o cinque.
Come abbiamo visto, mettendo in atto diverse azioni la casa si può salvare, è fondamentale però, effettuare una attenta e seria valutazione, è necessario svolgere una complessa istruttoria che consenta di vagliare tutti gli aspetti sia positivi che negativi, ma che comunque, al di là di ogni risultato è sempre meglio tentare che rimanere inerti.
La nostra Associazione fa sapere che ha predisposto, presso la propria sede, un organo di controllo che avrà il compito di effettuare un’ attenta analisi per verificare tutti i presupposti riguardanti l’attuazione di tali procedure.
*Avv. Agostino Curiale, Presidente consulta legale AECI
