Obbligo di turnazione quando gli spazi adibiti a parcheggio condominiale sono insufficienti. Quali le regole?
Avv. Claudio Ruggieri
Statisticamente il maggior numero dei ricorsi concernenti l’utilizzo del cortile condominiale riguardano le liti tra vicini in ordine alla possibilità di utilizzare la suddetta area interna quando lo spazio comune utilizzato come parcheggio delle autovetture dei singoli proprietari, non è sufficiente a garantire il simultaneo uso da parte di tutti i condomini.
In questo caso, l’ unico rimedio, contemplato anche da numerose pronunce giurisprudenziali, è quello di ricorrere alla turnazione dei posti auto tra i vari condomini.
Ed infatti, la Suprema Corte, con la sentenza n. 1421/2016, ha stabilito che è possibile pattuire l’utilizzo delle parti comuni condominiali, tramite Regolamento, a condizione che, ad ogni condomino, sia garantito il diritto al pari uso.
A tal proposito, i giudici di legittimità hanno precisato che, secondo una consolidata giurisprudenza, è possibile disporre, nell’ambito dell’utilizzo delle cose comuni, con regolamento condominiale, a condizione che, ad ogni condomino, sia garantito il diritto al pari uso delle medesime.
Al fine di precisare il significato dell’espressione “pari uso”, la Suprema Corte ha affermato che con tale locuzione deve intendersi “non l’uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto tra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condomini”. E’, pertanto, da escludersi, a parere della Cassazione, che con l’espressione in esame si indichi l’uso contemporaneo ed identico della cosa, con la conseguenza che una disciplina turnaria (nel caso di specie, riferita ai posti auto all’interno del cortile dell’edificio) non implica l’esclusione di un condomino dal godimento di un bene comune, garantendo, al contrario, allo stesso, la possibilità di fruirne nel modo più ampio possibile.
Il ricorso alla turnazione dei posti auto è stato avallato anche da numerose pronunce dei tribunali di merito, i quali hanno annullato delibere assembleari che respingevano il ricorso al suddetto criterio di utilizzo e negavano il parcheggio negli spazi comuni ad alcuni condomini.
Tra le tante, meritano di essere menzionate due decisioni del Tribunale di Roma.
Con la prima, lo stesso afferma che quando i posti non bastano occorre applicare il criterio della turnazione tra tutti gli aventi diritto, ivi compresi i “non residenti”, che nel caso di specie erano stati esclusi dall’ utilizzo del parcheggio condominiale tramite l’ approvazione di una delibera assemblea.
Il criterio della turnazione, infatti, non può essere influenzato dal criterio della residenza: perché i condomini abbiano il diritto di utilizzare come tutti gli altri il bene comune basta che siano proprietari.
Solo un regolamento condominiale con natura contrattuale o una convenzione tra tutti i comproprietari potrebbe semmai portare a una soluzione diversa, viceversa, la lesione del diritto dominicale deve ritenersi palese. ( Trib. Roma, sent. n. 16154/2015).
Con la seconda, invece, è stata ritenuta nulla la delibera che respinge la richiesta di turnazione dei posti auto proveniente da un condomino, se le dimensioni del locale autorimessa comune non consentono l’agevole parcheggio di un numero di autovetture delle dimensioni più comuni (medio-grandi) pari al numero dei condomini.
Con la sentenza n. 319/2016 il giudice capitolino, dopo aver accertato che l’area di parcheggio oggetto di controversia costituisce effettivamente un bene comune, ha dichiarato nulla la delibera impugnata perché, respingendo la richiesta di utilizzare a turno della rimessa, ha violato il pari diritto della condomina, (che durante l’ assemblea aveva proposto l’ utilizzo del suddetto criterio, respinto, però, dalla maggioranza dei partecipanti) all’uso del bene “che stante le dimensioni ridotte, non consente ad almeno un condominio (quindi anche all’attrice) di parcheggiare, contemporaneamente agli altri, la propria autovettura senza recare intralcio agli altri condòmini”.
Nel caso di specie, non essendo possibile l’uso simultaneo del garage, la turnazione dei posti auto rappresenta effettivamente l’unica soluzione percorribile per garantire a tutti i partecipanti il pari diritto dal godimento del bene comune, secondo la destinazione impressa allo stesso dalla compagine condominiale.
Da qui la declaratoria d’illegittimità della delibera impugnata: con essa, secondo il giudice, l’assemblea dei condòmini ha negato la turnazione dei posti auto comprimendo di fatto il diritto all’uso comune paritario.
Tanto basta per considerare tale delibera radicalmente nulla perché lesiva del diritto d’uso del singolo condomino.
