Il contratto di locazione e la sua naturale scadenza. La durata minima dei contratti di locazione è disciplinata dalla legge. Ad esempio per i contratti di locazione a canone libero la durata legale minima è di 4 anni rinnovabili automaticamente di ulteriori quattro anni, salvo disdetta.
Invece, nel caso di contratto a canone concordato, la durata è di 3 anni con rinnovo automatico alla scadenza di 2 anni o 3 in caso di accordi tra le parti.
Nel caso di contratti di locazione a uso transitorio, di cui una sottocategoria a favore degli studenti universitari (prevede un periodo di locazione che va da 1 a 18 mesi, con rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza), le parti non possono convenire un termine di durata inferiore a quelli appena indicati.
Risoluzione anticipata del contratto di locazione
Può accadere che locatore o conduttore abbiano la necessità di sciogliersi dal vincolo contrattuale prima della sua scadenza naturale che di norma è indicata nel contratto. La disdetta è regolata dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, la quale prevede che si possa recedere dal contratto di locazione prima della sua scadenza naturale. Tale possibilità è prevista inviando la disdetta sicché il contratto non si rinnova.
Al contrario, mancando la disdetta, la locazione si rinnova per un uguale periodo di tempo. Il conduttore, nei contr atti 4+4 e 3+2, può dare disdetta per finita locazione dandone comunicazione scritta al locatore – tramite raccomandata A/R oppure posta certificata (PEC) – 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l’appartamento o il locale commerciale o studio professionale.
Quali sono i casi di recesso?
Le parti di un contratto di locazione possono recedere dallo stesso di comune accordo (risoluzione consensuale). In tal caso, si dovranno solo eseguire tutte le pratiche burocratiche presso l’Agenzia delle Entrate.
A tal riguardo qualora per procedere alla risoluzione del contratto di locazione si scelga di pagare l’imposta di registro, utilizzando il modello F24 “Elementi identificativi”, con il codice tributo 1503, bisogna comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.
E’ altresì necessario presentare, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI opportunatamente compilato.
E’ poi importante sapere che se si procede per la risoluzione del contratto e tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca, non bisogna pagare l’imposta di registro.
Come comportarsi
Il contratto di locazione e la sua naturale scadenza deve seguire delle regole precise. Vediamo quali.
• E’ necessario comunicare la risoluzione del contratto di locazione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.
• L’imposta è invece dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca.
Altra ipotesi è rappresentata dal recesso anticipato del conduttore il quale ha la possibilità di recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, purché sussistano gravi motivi.
Motivi gravi
Secondo la giurisprudenza un motivo è grave e giustifica il recesso quando: • E’ estraneo alla volontà del conduttore.
• Quando è sopravvenuto alla conclusione del contratto.
• Rende eccessivamente gravosa (in termini economici, materiali o psicologici) la prosecuzione del rapporto locatizio.
I gravi motivi dunque, non sono necessariamente economici, ma possono riguardare qualsiasi ambito della vita privata del conduttore. Possono sostanziarsi in problemi di salute, oppure in ragioni di ordine lavorativo o di incompatibilità con i vicini. Ad esempio una sopraggiunta invalidità dell’inquilino che non gli consenta di salire i gradini in un palazzo con le “barriere architettoniche. Oppure un licenziamento del lavoratore che aveva preso un appartamento nella città ove si trova l’azienda.
Preavviso
Il conduttore deve obbligatoriamente dare preavviso al locatore tramite l’invio di una lettera raccomandata, almeno sei mesi prima. Diversamente egli dovrà versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili ovvero pari al periodo del mancato preavviso. Anche in presenza del rilascio dell’immobile, e dovrà risarcire il danno subito dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.
Infine, il recesso anticipato del locatore è possibile tramite una comunicazione scritta a mezzo raccomandata o PEC al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo.
I mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere. In ogni caso il locatore ha la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata, in tal caso deve indicare i motivi del suo recesso.
Quando il locatore può recedere anticipatamente ?
Il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio ovvero del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
• Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto. (Il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia la piena disponibilità).
Il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune.
Il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione
L’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento dei lavori, ovvero quando lo stabile debba essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si renda quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile.
Se il conduttore senza giustificato motivo non occupa continuativamente l’immobile locato.
La comunicazione va fatta sempre
In tutti i casi i l locatore deve dare comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza. Diversamente, il contratto si rinnova per la stessa durata del precedente.
Questo accade per tutte le tipologie di contratto di locazione. Inoltre, per il transitorio la normativa prevede che si possa anche accordarsi differentemente.
