Una sintetica analisi delle principali funzioni della nuova figura condominiale introdotta dalla legge n. 220/2012 ed applicabile al supercondominio
Avv. Giovanni Parisi
Con l’articolo pubblicato su questa rivista il 15/12/2016 (http://inchiestasicilia.com/2016/12/15/quando-il-condominio-diventa-complesso-il-supercondominio-negli-edifici/) ci siamo occupati del funzionamento assembleare del supercondominio alla luce della legge n. 220/2012, che intervenendo sul codice civile, ha apportato importanti modifiche all’art. 67 delle disp. att. c.c., introducendo altresì il nuovo art. 1117-bis c.c.
In quella sede si era in particolare evidenziato che quando i partecipanti del supercondominio “sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore” (art. 67, III comma, disp. att. c.c.).
La nomina del rappresentante di condominio va dunque effettuata dalla assemblea del singolo condominio con le regole previste dal quinto comma dell’art. 1136 c.c., ossia la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed i due terzi del valore dell’edificio, montante, questo addirittura superiore al requisito di maggioranza previsto per la nomina dell’amministratore (art. 1136, comma II, c.c.), la cui durata, peraltro, a differenza del primo, è temporalmente limitata.
In ordine ai requisiti soggettivi, secondo una certa tesi il “rappresentante” di ciascun condominio può essere soggetto interno o esterno alla struttura condominiale stessa. Unico limite è il divieto di nomina dell’amministratore dei singoli edifici, e ciò in forza della regola generale sancita al comma V dell’art. 67 disp.att.c.c., a norma del quale “all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea,” benché di fatto gli amministratori avrebbero potuto garantire una rappresentanza concreta ed effettiva nelle “super-assemblee” nell’interesse dei loro amministrati.
Per quanto attiene alla nomina del “super-amministratore”, si ritiene nel silenzio della norma che le procedure elettive e le maggioranze richieste siano quelle previste dall’art. 1136, comma secondo (per come richiamato dal comma quarto), ossia la maggioranza dei partecipanti (al supercondominio) ed almeno la metà del valore dell’edificio (del supercondominio). A tale proposito, sempre nel silenzio della norma, si ritiene che il peso di voto e delibera di ogni rappresentante per le assemblee del supercondominio, varii a seconda del valore del singolo edificio facente parte: in altri termini, ai fini della validità delle delibere ed al raggiungimento del quorum, il voto espresso dal rappresentante di un condominio con meno millesimi, avrà meno valore rispetto a quello espresso dal rappresentante di un condominio con più millesimi, poiché dovrà farsi riferimento al valore del complesso “super-condominiale” nella sua interezza. In tal modo il principio del doppio quorum (costitutivo e deliberativo) e della prevalenza del volere della maggioranza non verrebbe disatteso.
Gli ulteriori obblighi posti a carico del rappresentante sono di informativa all’amministratore del singolo condominio di riferimento della convocazione assembleare del supercondominio, nonché dell’esito dell’assemblea. Da ciò si evince che i partecipanti al supercondominio non avranno un diretto controllo decisionale della gestione ordinaria, posto che il suddetto obbligo informativo da parte del rappresentante è solo successivo alla assemblea del supercondominio (e dunque alle delibere assunte).
Peraltro, le eventuali “direttive” che le singole assemblee intendessero impartire ai rispettivi rappresentanti prima della “super-assemblea”, sarebbero comunque ininfluenti, e ciò in forza dell’art. 67, comma IV, disp. att. c.c., a norma del quale “ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea”. Con il primo capoverso, il legislatore ha inteso svincolare il potere deliberativo del rappresentante dalla stessa assemblea che lo ha nominato, potendo il primo agire anche in totale dissenso dei rappresentati.
Tuttavia, l’espresso richiamo alle regole del mandato (artt. 1703 e segg. c.c.), oltre a prescrivere un canone generale di diligenza a tutela dei rappresentati, fa ritenere altresì applicabile al supercondominio l’art. 1711 c.c., che impone al mandatario di non eccedere i limiti fissati nel mandato stesso. Difatti, il mandatario si obbliga a seguire le istruzioni impartite dal mandante nel suo operato, e può discostarsi da esse solamente “qualora circostanze ignote al mandante, e tali che non possano essergli comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo stesso mandante avrebbe dato la sua approvazione.”
