Esistono diversi modi per revocare l’amministratore di condominio: la revoca assembleare o quella giudiziale. Quanto alla prima, ai sensi dell’art. 1129, comma 11, c.c. la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, anche in assenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell’interruzione del rapporto.
La revoca deve essere indicata nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblea la quale è chiamata a deliberare in tal senso con lo stesso quorum previsto per la nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Contestualmente deve deliberare anche in ordine alla nomina del nuovo amministratore (art. 1129, co. 10, c.c.).
Assemblea straordinaria
E’ bene ricordare che, ai sensi dell’ art. 66 disp.att. c.c. , l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio e che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
Cosa fare in mancanza di amministratore
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria puo’ essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. La decisione adottata con un quorum inferiore è annullabile e come tale impugnabile entro trenta giorni dalla sua adozione e/o comunicazione a seconda che il condomino sia rispettivamente dissenziente (o astenuto) o assente. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che, nelle ipotesi di revoca prima della scadenza senza giusta causa o immotivata, l’amministratore, ai sensi dell’ art.1725 c.c., potrà permanere nell’incarico ed agire in via ordinaria per ottenere il risarcimento del danno subito. Detta norma, titolata “revoca del mandato oneroso”, prevede, infatti, che la revoca del mandato conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante (nella specie il condominio) a risarcire i danni “se fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che non ricorra una giusta causa”.
Il danno
Tuttavia, correttamente, va precisato che il danno deve essere individuato nelle indennità perse ed il risarcimento non può che essere limitato, quindi, al lucro cessante e ad un’eventuale perdita di chance. La revoca dell’amministratore può anche essere disposta dall’ autorità giudiziaria , su istanza di ciascun condominio così come previsto dall’art. 1129, comma 11, c.c. nei seguenti casi.
I vari casi per la revoca dell’amministratore di condominio
se l’amministratore non ha informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.), se l’amministratore non ha reso il conto della sua gestione, se l’amministratore ha commesso gravi irregolarità. Proprio in quest’ultimo caso sempre il codice civile elenca quelle che sono le gravi irregolarità: l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio; la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio; l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità); l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui alsecondo comma dell’articolo 1129.
Le irregolarità fiscali
Esistono inoltre le cosiddette gravi irregolarità fiscali (es. l’amministratore non ha aperto o utilizzato il conto corrente condominiale) che legittimano il singolo condomino a chiedere la convocazione di assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore e, in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, di adire il Tribunale competente. Contro il provvedimento di revoca del Tribunale, l’amministratore può proporre reclamo alla Corte di Appello, nel termine di dieci giorni dalla sua notificazione o dalla sua comunicazione
