L’immobile privo del certificato di agibilità o abitabilità legittima la sospensione del pagamento del canone ?
Avv. Dario Coglitore
L’art. 1575 c.c. prevede che Il conduttore è tenuto a custodire il bene, servendosene secondo l’uso stabilito senza poter apportare innovazioni che ne mutino la natura o la destinazione. Di contro il proprietario-locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in uno stato tale da servire all’uso stabilito in contratto.
Alla luce delle su citata disciplina generale resta da chiedersi se tra gli obblighi gravanti sui contraenti rientri anche quello relativo al fatto che l’immobile debba essere anche munito di certificato di agibilità ovvero di quel documento, rilasciato dal Comune, che attesti la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene. Un tempo si distingueva tra certificato di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e certificato di agibilità per quelli destinati ad uso diverso.
Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia questa distinzione è stata eliminata e si parla in entrambi i casi di “agibilità”.
La questione sopra richiamata è di fondamentale importanza pratica posto che non di rado il conduttore, citato in giudizio con sfratto per morosità, eccepisce di aver unilateralmente sospeso il versamento mensile del corrispettivo convenuto, ovvero di averlo ridotto, adducendo l’assenza del certificato di agibilità, considerato alla stregua di un vizio del bene locato incidente in concreto sul godimento dello stesso.
La giurisprudenza sul punto è divisa.
Secondo un primo indirizzo (Cass. 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. 8 giugno 2007, n. 13395; Cass. 1 dicembre 2009, n. 25278 e Cass. 25 gennaio 2011, n. 1735) nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche tecniche ed amministrative del cespite corrispondano a quelle ricercate. Sicché, ove successivamente alla stipula, il bene non ottenga le necessarie autorizzazioni nessun inadempimento può essere imputato al locatore. Di regola, quindi, il conduttore non può esimersi dal pagare i canoni di locazione né può chiedere la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione.
La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa però rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore.
Secondo il diverso orientamento (Cass. 28 marzo 2006 n. 7081; Cass. 7 giugno 2011, n. 12286, Cass. 19 luglio 2008, n. 20067), che dà, a vario titolo, rilievo al difetto della documentazione in parola, nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio ‐ e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale ‐ costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata.
Si segnala, tuttavia, un recente arresto della Corte di Cassazione secondo cui solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità attenga a caratteristiche proprie del bene locato tali da impedire il rilascio degli atti amministrativi e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività effettivamente pattuita, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti (Cass., Sez. III, 16 giugno 2014, n. 13651;Cassazione civile, sez. III, 18/01/2016, n. 666).
