Marciapiede privato a uso pubblico: chi ne è responsabile?

Numerosi Condomìni presentano locali posti al piano terra adibiti ad attività commerciali aperte al pubblico e sono caratterizzati da un’area antistante di proprietà condominiale contigua al marciapiede comunale, liberamente accessibile alla collettività.
Trattandosi di una zona antistante un edificio di proprietà privata si potrebbe tendere a ritenere che la responsabilità della manutenzione ricada sugli inquilini dello stabile ed in particolare sui proprietari dei locali commerciali.

La libertà di passaggio però rende la situazione più complessa.

In tali casi, non è sempre facile individuare chi sia il custode di tale area, ovvero colui che è obbligato a provvedere alla sua manutenzione affinché non si verifichino danni a terzi. Precisamente occorre chiedersi: la responsabilità va attribuita al Condominio o al Comune? Oppure è necessario individuare la proprietà dell’esatto punto in cui si è verificato il danno per attribuire la responsabilità ?

Com’è noto è custode ex articolo 2051 c.c., dunque, chi “di fatto ne controlla le modalità d’uso e di conservazione” (Cass. n. 4279/08, n. 11016/11, n. 1769/12), per cui la speciale responsabilità ex articolo 2051 c.c. va ricercata nella circostanza che il custode “ha il potere di governo sulla cosa”” (Cass. SS.UU. n. 9449/16).

La “custodia” della cosa

Il rapporto di “custodia “postula l’effettivo potere sulla cosa” e, quindi, non solo la sua disponibilità giuridica ma, insieme ad essa, la disponibilità materiale (Cass. n. 15096/13), alla stregua di un binomio che opera unitariamente come fattore selettivo della figura del “custode”, rilevante ai sensi dell’articolo 2051 c.c., ossia di colui che – come detto – ha “il potere di governo” della cosa, “da intendersi come potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto” con essa (Cass. n. 15779/06).

Non quindi la proprietà o la situazione di fatto (possesso) della cosa, ma il potere di governo della stessa costituisce l’elemento identificativo del soggetto titolare degli obblighi custodiali/manutentivi la cui inosservanza è fonte della relativa responsabilità.

A questo punto occorre comprendere se la presenza di attività commerciali aperte al pubblico nonché la specifica caratteristica dell’intera area, connotata dalla contiguità del marciapiede comunale con lo spazio privato condominiale, portino inequivocabilmente a ritenere che lo spazio antistante il (e di proprietà del) condominio sia di uso pubblico, ossia aperto al pubblico transito ed utilizzato indistintamente dalla collettività e non solo dal condominio.
In tali casi, l’obbligo di sorveglianza, manutenzione e custodia, grava comunque sull’Ente proprietario della strada.

Il dovere della Pubblica Amministrazione

Infatti ove un’area, ancorchè di proprietà privata, venga utilizzata per il pubblico transito dalla collettività, il Comune si assume anche l’obbligo di accertarsi che la manutenzione dell’area e dei relativi manufatti non venga trascurata. Ciò costituisce un preciso dovere della P.A., integrando gli estremi della colpa, determinandone, altresì, la responsabilità per gli eventuali danni causati all’utente dell’area, non essendo rilevante la circostanza che la manutenzione spetti al proprietario dell’area medesima (cfr. Cass. sez. 3, Sentenza n. 7 del 04/11/2010, Rv. 610958).

È jus receptum nella giurisprudenza della Corte di Cassazione il principio per il quale “E’ in colpa la pubblica amministrazione la quale né provveda alla manutenzione o messa in sicurezza delle aree, anche di proprietà privata, latistanti le vie pubbliche, quando da esse possa derivare pericolo per gli utenti della strada, né provveda ad inibirne l’uso generalizzato. Ne consegue che, nel caso di danni causati da difettosa manutenzione d’una strada, la natura privata di questa non è di per sé sufficiente ad escludere la responsabilità dell’amministrazione comunale, se per la destinazione dell’area o per le sue condizioni oggettive, l’amministrazione era tenuta alla sua manutenzione” (Cass. Ord. 7 febbraio 2017 n. 3216).

La Suprema Corte, con argomentazioni condivisibili, ha ribadito inoltre che “l’amministrazione comunale è tenuta a garantire la circolazione dei veicoli e dei pedoni in condizioni di sicurezza: ed a tale obbligo l’ente proprietario della strada viene meno non solo quando non provvede alla manutenzione di quest’ultima, ma anche quando il danno sia derivato dal difetto di manutenzione di aree limitrofe alla strada, atteso che è comunque obbligo dell’ente verificare che lo stato dei luoghi consenta la circolazione dei veicoli e dei pedoni in totale sicurezza” (Cass. Ord. 14 maggio 2018 n. 6141, con richiami a Cass. 23362/11 e 3216/17 cit.).

Invero, il Comune il quale consenta alla collettività l’utilizzazione, per pubblico transito, di un’area di proprietà privata, si assume l’obbligo di accertare che la manutenzione dell’area e dei relativi manufatti non sia trascurata di tal che l’inosservanza di tale dovere di sorveglianza, che costituisce un obbligo primario della P.A., per il principio del neminem laedere, integra gli estremi della colpa e determina la responsabilità per il danno cagionato all’utente dell’area, non rilevando che l’obbligo della manutenzione incomba sul proprietario dell’area medesima.

Omessa sorveglianza?

Né rileva che, in concreto, al Comune non possa ascriversi alcuna colpa per omessa sorveglianza stante l’assenza di segnalazione agli uffici comunali, del carattere insidioso del bene; ed invero, posto che l’ente è obbligato pur sempre a garantire la sicurezza della circolazione e ad adottare i provvedimenti a ciò necessari, deve correlativamente ritenersi (non certo, l’obbligo del Comune di provvedere esso stesso direttamente alla manutenzione dei fondi privati, ma piuttosto) l’obbligo di: a) segnalare ai proprietari di essi le situazioni di pericolo suscettibili di recare pregiudizio agli utenti della strada; b) adottare i presidi necessari ad eliminare i fattori di rischio conosciuti o conoscibili con un attento e doveroso monitoraggio del territorio; c) come extrema ratio, permanendo l’eventuale negligenza dei proprietari dei fondi finitimi nel rimuovere le situazioni di pericolo, chiudere la zona al traffico.

In conclusione tali casi, ove un’area, ancorché di proprietà privata, venga utilizzata per il pubblico transito della collettività, l’obbligo di accertarsi che la manutenzione  dell’area e dei relativi manufatti non venga trascurata  costituisce un preciso dovere della Pubblica Amministrazione.
A cura dell’Avvocato Dario Coglitore