Condominio: in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, emesso per il mancato pagamento degli oneri condominiali, non è ammesso al debitore invocare la revoca del decreto sulla scorta dell’asserita invalidità della delibera assembleare
di Claudio Ruggieri
L’ avvio di un procedimento monitorio per il recupero degli oneri condominiali non corrisposti costituisce lo strumento più frequente e relativamente veloce che gli amministratori possono utilizzare per far fronte alla morosità dei condomini.
Questo anche alla luce di quanto statuito dall’ art. 63 Disp. Att. c.c., che, nella sua versione post riforma, prevede che “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.
Inoltre, ai sensi del novellato art. 1129, comma 9 c.c. “ Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’ assemblea, l’ amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’ esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’ articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’ attuazione del presente codice.”
Dunque l’ avvio della procedura monitoria nei confronti dei condomini morosi costituisce un obbligo per l’ amministratore e, se non posta in essere dallo stesso nel termine previsto dal suddetto articolo, costituisce motivo di revoca dello stesso.
Accade spesso, però, che il condomino destinatario dell’ ingiunzione di pagamento, si opponga alla stessa adducendo tra i motivi l’ errata ripartizione delle spese nel rendiconto oppure vizi che attengono alla delibera di approvazione dello stesso.
Ebbene, a tal proposito la Suprema Corte si è sempre costantemente espressa in maniera univoca sull’ argomento stabilendo che: “l’opposizione del condomino al D.I. ex art. 63 cit. non può mai estendersi a questioni relative alla annullabilità o nullità della delibera condominiale di approvazione delle spese, delibera che dovrà impugnata separatamente ex art. 1137 c.c.” (Cass. 19 marzo 2014, n. 6436).
Tale orientamento è stato confermato più volte anche dalle pronunce dei tribunali di merito, tra le quali ricordiamo la sentenza n. 917/2015 del Tribunale di Palermo che ha ribadito il costante principio giurisprudenziale secondo cui “In tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale, ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima. Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per sè, prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza ed efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere. Quindi, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo emesso su ricorso dell’amministratore per il pagamento di oneri condominiali deliberati dall’assemblea, il singolo condomino può validamente contestare la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non anche la validità della stessa, denunziabile in via separata solo con l’impugnazione di cui all’art. 1137 c.c., tenuto conto che l’attualità del suo debito non è subordinata alla validità della delibera, ma solo alla sua perdurante efficacia”.
Alla luce delle considerazioni effettuate, il condomino che veda notificarsi un decreto ingiuntivo relativo al pagamento di oneri condominiali non potrà opporsi allo stesso adducendo come motivazione l’ irregolarità del rendiconto o della delibera assembleare di approvazione dello stesso, ma dovrà pagare la sorte ingiunta (dal momento che il decreto ingiuntivo viene emesso provvisoriamente esecutivo ai sensi dell’ art. 63 Disp. Att. c.c.) ed eventualmente, proporre un separato giudizio volto all’ impugnazione della delibera assembleare di approvazione del rendiconto ex art. 1137 c.c., nel quale potrà sollevare tutte le relative eccezioni e, solamente in caso di sentenza di annullamento della delibera assembleare, potrà richiedere la ripetizione delle somme versate in forza del decreto ingiuntivo.
Ricordiamo, infine che la materia condominiale rientra tra quelle per le quali è previsto l’ esperimento della mediazione obbligatoria, secondo quanto previsto dal D.Lgs n. 28/2010 e ss. modificazioni.
Pertanto, il mancato esperimento del tentativo di mediazione innanzi un organismo ADR registrato presso il Ministero della Giustizia comporta l’ improcedibilità della domanda, sia che si tratti di impugnazione della delibera, sia in caso di giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali non pagati.
