Per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta delimitata da parapetti e di esclusiva proprietà (o in godimento esclusivo) di un singolo condomino, che assurge per la sua conformazione a copertura di una parte di fabbricato
Avv. Dario Coglitore
La terrazza a livello, sebbene abbia una funzione di copertura parziale dell’edificio, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti; pertanto, essa è soggetta alla disciplina dell’art. 1126 c.c., volto alla regolamentazione del criterio di ripartizione degli oneri contributivi relativi alla conservazione, ricostruzione, manutenzione dei lastrici solari di proprietà esclusiva.
Il citato articolo recita che “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”
Tale criterio di ripartizione è assolutamente pacifico nella giurisprudenza di legittimità (vedasi Cassazione civile, sez. II, 08/10/2013, n. 22896; Cassazione civile, sez. II, 23/03/2016, n. 5814) la quale, già con sentenza, n. 497 del 16/02/1976, sanciva il seguente principio: “il condomino che, come proprietario del piano attico, ha l’uso esclusivo di terrazze poste a livello del suo appartamento aventi anche funzione di copertura (lastrico solare) delle sottostanti parti dello stabile, deve concorrere alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico solare soltanto nella misura di un terzo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari di piani o porzioni di piani sottostanti, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Malgrado ciò, la ripartizione delle spese inerenti gli elementi accessori delle terrazze, quali i parapetti prospicienti la facciata dell’edificio condominiale, non è stata esplicitamente regolamentata dal Legislatore. Com’è è facile intuire, l’assenza di uno specifico criterio legale di riparto rappresenta motivo di contrasto fra condomini ai quali non resta che affidarsi alle pronunce dei giudici.
La giurisprudenza, però, non sembra garantire maggiori certezze, avendo espresso al riguardo ben tre orientamenti.
Un primo filone giurisprudenziale riparte tali spese secondo il criterio fissato dall’art. 1126 c.c., e quindi 1/3 su coloro che hanno l’uso esclusivo della terrazza ed i restanti 2/3 su tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui la stessa serve da copertura.
In particolare è stato sancito il principio per cui “le spese inerenti alla riparazione o ricostruzione di un parapetto di un terrazzo di proprietà esclusiva che, pur assolvendo prevalentemente ad un compito di affaccio, di appoggio di protezione, eserciti altresì una funzione legata al decoro architettonico dell’edificio, sono ripartibili secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c.” (Trib. Milano 10/2/1992).
Per decoro architettonico deve intendersi “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico” (Cass. Civ. Sent. n. 27551/2005; Cass. Civ. Sent. n. 851/2007).
E’ evidente che il decoro architettonico nel senso sopra descritto può essere rintracciato in un qualunque edificio (Cass. Civ. Sent. n. 8830/2008).
In talune decisioni, addirittura, non vi è dubbio che le spese di manutenzione dei parapetti debbano essere comunque ripartiti ai sensi dell’art. 1126 c.c. “dovendo i parapetti dei lastrici solari considerarsi accessori e indispensabili completamenti di questi ultimi” (Cfr. Tribunale di Genova, 05/01/1996).
Esiste, poi, un secondo orientamento che considera il parapetto del lastrico solare un prolungamento dei muri perimetrali dell’edificio; prolungamento che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche (Corte D’Appello di Milano 15-9-1989).
Le spese ad esso relative, secondo questa tesi, andrebbero ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Tale soluzione va senz’altro adottata qualora le spese di rifacimento o manutenzione riguardino il rivestimento esterno del parapetto il quale, contribuendo a connotare la facciata (sopratutto nel caso dei parapetti in muratura costituenti continuazione del muro perimetrale), concorre a determinare l’aspetto estetico e la fisionomia dell’edificio considerato nel suo complesso.
Ed infatti richiamando la datata ma sempre attuale Cass. Civ. Del 5/12/1978 n. 5732, “i muri che limitano verso l’esterno gli appartamenti del piano attico – anche nei casi in cui non abbiano funzione di sostegno della copertura dell’edificio – non possono essere considerati come avulsi dalla struttura unitaria del fabbricato condominiale, del quale contribuiscono a formare la complessa struttura architettonica: essi pertanto rientrano tra le parti comuni dell’edificio a norma dello art. 1117 c.c.”
Illuminate pare essere a tal riguardo la pronuncia della Corte di Appello di Salerno che con sentenza del 16 marzo 1992 ha dichiarato di “proprietà condominiale” la parte strutturale ed il rivestimento esterno del parapetto di copertura del piano attico.
Infine, il terzo ed ultimo orientamento considera applicabile l’art. 1126 c.c. unicamente alle spese necessarie per la conservazione della funzione di copertura della terrazza escludendo quelle per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, servendo le predette strutture non già alla copertura dei vani sottostanti ma alla praticabilità della terrazza.
Tali spese resterebbero a carico esclusivo del proprietario della terrazza, unico beneficiario della loro presenza (Cassazione civile, sent. n. 15389/2000). Tuttavia, se il parapetto in muratura è nato con l’edificio condominiale ed è necessario abbatterlo e quindi ripristinarlo per poter impermeabilizzare il terrazzo, la spesa segue il criterio dell’art. 1126 c.c.(Cass. Civ. , sez. II, Sent. n. 11449/1992).
Ebbene, in un contesto caratterizzato da lacune legislative ed incertezze giurisprudenziali quale soluzione è preferibile adottare?
Sarebbe opportuno che l’assemblea condominiale, chiamata a pronunciarsi sulla ripartizione delle spese di riparazione del parapetto di una terrazza a livello, in assenza di una specifica norma regolamentare, stabilisca alla unanimità un suo criterio di riparto, evitando così prevedibili liti dall’esito incerto (con conseguente condanna alle spese processuali).
La suddetta ripartizione di spesa “personalizzata”, cioè contrattuale, è quella che l’art. 1123 c.c. denomina “diversa convenzione”, e, solitamente, nel concreto può avere ad oggetto la modificazione di un criterio previsto dalla legge.
All’applicazione della ripartizione 1/3 – 2/3 prevista dall’art. 1126 c.c. si potrebbe, ad esempio, stabilire di imputare 1/3 della spesa al proprietario della terrazza a livello ed i restanti 2/3 a tutti i condomini dell’edificio (non solo quelli dei piani sottostanti) in base ai rispettivi millesimi.
