Come ci si deve comportare con il conduttore in caso di restituzione delle chiavi di un immobile locato?
Avv. Dario Coglitore
Al termine del rapporto di locazione il conduttore deve restituire l’immobile nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto ed in conformità della descrizione che ne sia stata fatta in contratto dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa. Il conduttore è tenuto, inoltre, a versare al locatore il canone pattuito fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
Ebbene, affinché possa dirsi effettivamente adempiuto l’obbligo del rilascio, è sufficiente la mera consegna delle chiavi oppure è necessario redigere anche un verbale di riconsegna?
La Corte di Cassazione con sent n. 550/2012 ha chiarito che l’obbligazione di restituzione della cosa locata deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con l’incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale.
Tuttavia si segnala che, secondo un più rigoroso indirizzo giurisprudenziale, il conduttore, per sottrarsi agli obblighi conseguenti alla situazione di mora debendi, deve adottare la complessa procedura di cui agli art. 1216 e 1209, comma 2, c.c., costituita dall’intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, (v. Cass. Civ. n. 1941/2003).
Ad avviso di altra più favorevole interpretazione, invece, l’adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) – purché serie, concrete e tempestive (come l’invio di lettere raccomandate nelle quali il conduttore informa il locatore della messa a sua disposizione delle chiavi dell’immobile) e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore – pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione (Cassazione civile, n. 18496/2007).
In questo contesto, si comprendono, altresì, le oscillazioni delle decisioni che hanno, più specificamente, preso in considerazione la condotta del conduttore il quale, al fine di adempiere al proprio obbligo restitutorio del bene, si limiti a riconsegnare simbolicamente al locatore le chiavi dell’immobile.
La giurisprudenza di legittimità già in passato sanciva che l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato non può esaurirsi in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in un’effettiva restituzione delle stesse, e quindi in una concreta immissione del bene nella sfera di concreta disponibilità del locatore.
A tal proposito è stato chiarito che fino a quando gli spazi locati risultano occupati da beni del conduttore (es. merci o macchinari) risultando per ciò stesso non effettivamente disponibili, la messa a disposizione delle chiavi non implica la restituzione dell’immobile.
Ed infatti, l’obbligazione di restituzione richiede un’attività consistente in una un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (Tribunale Roma, sez. VI, 03/02/2017, n. 2213; Cass. Civ. n. 8616/2006).
Né si è mancato di precisare che l’atteggiamento del locatore, il quale accetta le chiavi dell’immobile “senza riserva”, non determina rinuncia implicita da parte del medesimo agli eventuali danni ivi presenti: l’omessa verifica, all’atto della riconsegna delle chiavi, delle condizioni dell’appartamento locato e dei danni arrecativi dal conduttore non è, di per sè, espressione di una inequivoca volontà abdicativa del diritto del locatore al risarcimento del danno e non implica, quindi, tacita rinuncia a tale diritto (Cass. Civ. n. 10152/1993).
Nell’ipotesi in cui per il contratto da sciogliere sia richiesta la forma scritta ad substantiam, il mutuo consenso deve rivestire la forma scritta (Cass, Civ., n. 1329072015), e non può manifestarsi verbalmente o per fatti concludenti.
La risoluzione consensuale di un contratto di locazione abitativa soggetto all’art. 1, comma 4 legge n. 431/1998, non può desumersi dall’esistenza di tempestive e inequivoche manifestazioni tacite di volontà, evidenzianti un’intenzione contraria alla prosecuzione del rapporto (es. la restituzione delle chiavi o del rilascio dell’appartamento), ma deve rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione.
Pertanto, è altamente consigliabile ottenere da parte del conduttore un verbale di consegna immobile sottoscritto attestante la restituzione delle chiavi, eventuali danni dell’immobile che il medesimo ha cagionato, gli eventuali canoni da pagare da parte, etc.
