Avv. Dario Coglitore
Risarcimento per mancato godimento di un immobile per danno. Come funziona? Quando e come spetta? Non di rado accade nel contesto di un edificio condominiale che un immobile subisca dei danni dovuti ad infiltrazioni d’acqua – le quali possono aver compromesso anche solo alcune delle stanze dell’appartamento – o ad esempio alla caduta di calcinacci dai balconi dei piani superiori, rendendo di fatto impraticabile l’uso della terrazza.
Risarcimento del danno subito
In tali casi è possibile chiedere in giudizio il risarcimento del danno subito: patrimoniale e non patrimoniale.
La limitazione del diritto di proprietà di un immobile, che sia causato dall’altrui fatto dannoso, è infatti suscettibile di valutazione economica non soltanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria o di perdite dei frutti della cosa (lucro cessante), ma anche se la compressione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio o sacrificio.
Trattandosi inoltre di “prima casa di abitazione” e dimora familiare, il pregiudizio che ne discende si riflette su valori fondamentali della persona umana, costituzionalmente riconosciuti.
Dove rientra il diritto di abitazione?
Ed infatti “il diritto di abitazione rientra nella categoria dei diritti fondamentali inerentiI alla persona, in forza dell’interpretazione desumibile da diverse pronunce della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo (CEDU) e nelle sentenze della Corte costituzionale nn. 348 e 349 del 2007, che delineano rapporti tra ordinamento interno e diritto sovranazionale.
In forza di tale interpretazione il diritto all’abitazione rientra a pieno titolo tra i diritti fondamentali, dovendosi ricomprendere tra quelli individuati ex art. 2 della Costituzione, la cui tutela non è ristretta ai casi di diritti inviolabili della persona espressamente riconosciuti dalla Costituzione nel presente momento storico, ma, in virtù dell’apertura dell’art. 2 Cost., ad un processo evolutivo, deve ritenersi consentito all’interprete rinvenire nel complessivo sistema costituzionale indici che siano idonei a valutare se nuovi interessi emersi nella realtà sociale siano, non genericamente rilevanti per l’ordinamento, ma di rango costituzionale attenendo a posizioni inviolabili della persona umana (Cass., SS.UU.,11.11.20008 n. 26972/75”).
Risarcimento per mancato godimento di un immobile per danno
In ordine alla sussistenza e quantificazione di tale danno da mancato godimento di un bene immobile esiste una imponente casistica della Corte di legittimità, che da tempo e ripetutamente ha affermato che il danno subito dal proprietario risiede nella perdita della disponibilità del bene e nell’impossibilità del medesimo di conseguire l’utilità di regola ricavabile dal bene in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso.
In tal senso la quantificazione del risarcimento ben può essere stabilita dal giudice mediante ricorso al cosiddetto danno figurativo e, quindi, con riguardo al valore locativo del cespite (Cass. civ., sez. III, 12.7.2019, n. 18740; Cass. civ. Sez. II 6.8.2018 n. 20545; Cass. civ. Sez. II 28.8.2018 n. 21239).
Tutta la richiamata giurisprudenza ritiene che dalla indisponibilità o dal mancato godimento di un immobile consegua sempre, secondo normale inerenza, il mancato guadagno dei frutti ricavabile secondo il valore locativo.
Le corti di merito
Anche le corti di merito hanno dimostrato di condividere tale indirizzo che solleva il danneggiato dal rigore della prova positiva piena del danno-conseguenza, precisando che «in presenza della lesione al titolare di un diritto reale, consistente nel mancato godimento del diritto stesso, il danno deve essere riconosciuto facendo applicazione dei criteri equitativi di liquidazione, senza quindi la necessità di una puntuale dimostrazione delle conseguenze pregiudizievoli».
Siffatto orientamento si discosta infatti dal precedente secondo cui «Il danneggiato che chieda in giudizio il risarcimento del danno per mancato godimento dell’immobile è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare ovvero per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, da allegare e provare da parte del preteso danneggiato – diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene, che possano sorreggere il convincimento sia dell’esistenza di tale danno-conseguenza, sia del suo collegamento causale con l’evento lesivo» (Cass. Civ. n. 31233/2018).
La configurabilità di un danno
In conclusione, la configurabilità di un danno non patrimoniale conseguente all’illecito per lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria abitazione ed al diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane deve essere pienamente dimostrata, in giudizio, non a mezzo di mere presunzioni, ma per mezzo di una vera e propria “prova”.
Le implicazioni pratiche derivanti da tale orientamento, oggi minoritario, non paiono di poco conto poiché si finirebbe con il lasciare senza tutela innumerevoli situazioni giuridiche in cui il danneggiato, privato della disponibilità del bene, si trovi nell’impossibilità di fornire una prova del danno-conseguenza anche indiziaria.
Tuttavia la pronuncia Cass. Civ. n. 31233/2018 rappresenta un caso isolato. L’auspicio è quindi che gli operatori del diritto abbandonino impostazioni fin troppo formalistiche basate su astratti principi che nella prassi quotidiana spesso si traducono in una forma di negata giustizia.
