Per operare una corretta ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi, oltre alla loro tipologia, è anche opportuno fare una distinzione tra le varie parti che li compongono ovvero tra calpestio e copertura, frontalini ed elementi decorativi
Avv. Claudio Ruggieri
Tra le spese straordinarie che i condomini di un edificio sono costretti a sostenere periodicamente, assumono un particolare rilievo quelle relative al rifacimento del prospetto dello stabile, visti gli esorbitanti costi che questo intervento comporta.
Al riguardo, un problema che sfocia spesso in liti tra condomini è quello della ripartizione delle spese necessarie al rifacimento dei balconi che costituiscono, almeno esteticamente, una parte considerevole della facciata di un edificio.
La legge n. 220/2012 che ha riformato in molti aspetti la materia condominiale, ha inserito nel novellato art. 1117 c.c. espressamente tra le parti comuni le facciate, tralasciando del tutto, di disciplinare la proprietà dei balconi e, conseguentemente, la ripartizione delle spese necessarie alla loro manutenzione.
Di quest’ aspetto, quindi, continuerà ad occuparsi la giurisprudenza, la quale, nel corso degli anni, ha dato vita a numerose pronunce che hanno portato anche all’ affermazione di orientamenti contrastanti tra loro.
Secondo gli orientamenti più recenti e maggioritari i balconi sono propaggini di un appartamento ai quali si ha accesso per mezzo di una porta-finestra.
Si deve, però, distinguere tra balconi “aggettanti” e “incassati”: i primi sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c.
I balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, dovendosi considerare comuni solo gli elementi decorativi delle parte frontale ed inferiore del manufatto, qualora si inseriscano nella facciata di prospetto dell’edificio (Cass., sent. n. 6624/2012); per i secondi, invece, la relativa soletta è di proprietà comune dei condomini dell’appartamento del piano superiore e di quello del piano inferiore, cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e da copertura (Cass. n. 15913/2007).
Anche la disciplina degli usi consentiti varia rispetto alla diversa tipologia del balcone.
Il proprietario dell’appartamento del piano inferiore rispetto al balcone aggettante non potrà utilizzare, senza il consenso del proprietario del balcone, la parte inferiore della soletta per agganciare tende da sole o altri elementi (Cass. 17 luglio 2007, n. 15913), mentre, di contro, avrà diritto al risarcimento per gli eventuali danni causati dal medesimo.
Nei balconi incassati, invece, essendo la soletta di proprietà comune tra i proprietari cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e copertura, il condomino del piano inferiore potrà fare tutti gli usi che ritiene utili e necessari nel rispetto delle prescrizioni contenute nell’art. 1102 c.c., mentre il criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione sarà quello di cui all’art. 1125 c.c., relativo ai soffitti, alle volte e ai solai, secondo il quale le stesse vanno “sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto” (Cass. n. 14576/2004).
In conclusione, per operare una corretta ripartizione delle spese di manutenzione concernenti i balconi, oltre alla loro tipologia, è anche opportuno fare una distinzione tra le varie parti che li compongono ovvero tra calpestio e copertura, frontalini ed elementi decorativi.
Come abbiamo già osservato i balconi aggettanti e le relative solette appartengono in via esclusiva al proprietario. Ne consegue l’esclusione dalla comproprietà condominiale e la loro appartenenza in via esclusiva ai proprietari delle relative unità abitative. (Cass. n. 1156/2015).
Ad un regime diverso sono soggetti, invece, tutti gli elementi decorativi del balcone.
Infatti i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’ intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’ art. 1117 c.c. e, quindi, la spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini e deve essere ripartita in relazione alle tabelle millesimali.
I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione fondamentale nell’ estetica e nel decoro architettonico dello stabile, che può essere esclusa solo fornendo una precisa prova contraria, da cui risulti che il fabbricato sia privo di qualsiasi uniformità architettonica o che si trova in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l’ arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.
