Indennità di avviamento e locazione commerciale. L’art. 34 della legge n. 392/78, dispone che in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professionale, per iniziativa del locatore, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, ovvero a 21 mensilità se si tratta di attività alberghiera.
Se l’immobile viene adibito all’esercizio della stessa attività
La stessa norma prevede il pagamento di un’ulteriore somma pari alla precedente se l’immobile venga adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica di quella già esercitata dal conduttore uscente, entro un anno dalla cessazione del precedente. L’indennità di avviamento è in ogni caso deducibile dai redditi del proprietario. La finalità dell’indennità è quello di compensare il conduttore per la presunta perdita di avviamento commerciale e clientela che il suo spostamento potrebbe comportare. Ristabilendo così l’equilibrio economico alterato per effetto dello scioglimento del rapporto locatizio.
Ulteriore scopo è quello di evitare che il locatore si avvantaggi illegittimamente dell’incremento di valore del locale dovuto all’esercizio dell’attività da parte del conduttore.
Il dibattito della giurisprudenza
Il dibattito della giurisprudenza è nato su cosa si intenda per attività commerciale: deve sussistere un diretto contatto con il pubblico degli utenti oppure no? Certamente il negoziante che abbia come unico scopo la vendita al dettaglio di beni o servizi ha diritto all’avviamento. Al contrario, il diritto non compete qualora l’inquilino sia un professionista. Un professionista, al quale ci si rivolge in base a un rapporto personale di fiducia rispetto alle sue capacità. Infine si ritiene che, qualora l’attività artigianale o di vendita sia esercitata all’ingrosso l’avviamento non competa. Restano tuttavia scoperte numerose situazioni di “confine”. Situazioni, in cui è difficile identificare se prevalga l’aspetto professionale o quello puramente commerciale e in cui l’ubicazione dei locali può avere un’importanza prevalente.
Chi è escluso dal diritto all’indennità
Sono esclusi dal diritto all’indennità di avviamento ad esempio quegli immobilicomplementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, stazioni di servizio, alberghi e villaggi turistici. La ragione di tale eccezione è da rinvenirsi nel fatto che l’avviamento, in questi casi, non è “merito” dell’attività del conduttore, perché il locale – per la sua posizione – gode dell’avviamento delle altre attività commerciali presenti nel centro (c.d. avviamento “parassitario”).
Quando un locale è dentro un centro commerciale
Per i locali inclusi, invece, all’interno di un centro commerciale, la Corte di Cassazione n. 18748 del 23/09/2016 ha statuito che, debba essere riconosciuta l’indennità da perdita di avviamento allorchè ricorrano i presupposti ex art. 34 l.392/1978 (occorre valutare la capacità dell’attività svolta di creare un avviamento “proprio”, con una propria clientela). Il fatto che il locatore comunichi di non voler rinnovare il contratto alla scadenza non comportà però automaticamente il diritto del conduttore di decidere, unilateralmente, di far cessare il rapporto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale, interrompendo a quel punto di pagare il canone e sottraendosi alle proprie obbligazioni, salvo che questo avvenga con il consenso del locatore. Egli dovrà invece pagare il canone fino alla scadenza (o fino alla data anteriore in cui il locatore accetti la restituzione dei locali) quando maturerà il suo diritto alla corresponsione da parte del locatore dell’indennità per la perdita dell’avviamento.
Giudizio di sfratto per morosità
Se il locatore promuove un giudizio di sfratto per morosità ed ottiene la risoluzione del rapporto perchè il conduttore ha smesso di pagare, questi non avrà più alcun diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento alla scadenza. Ciò, poiché il contratto si sarà risolto a causa di una condotta a lui addebitabile (Cassazione, sent. 29.08.2011, n.17681). Dunque se l’inadempimento del conduttore è talmente grave da verificare un alterazione dell’equilibrio contrattuale di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. (è questa, infatti, l’unità di misura della sua inadempienza), questi non avrà diritto all’indennità. La stessa norma, del resto, chiarisce che laddove c’è risoluzione per inadempimento del conduttore, non c’è indennità di avviamento. Per tali motivi, a nulla varrebbe richiamare l’ineseguibilità del provvedimento di rilascio, effetto di un diritto che, per via dell’inadempimento, non è sorto.
Queste sono tutte le ondizioni che determinano l’Indennità di avviamento e locazione commerciale
