L’argomento di cui parleremo in questo articolo riguarda le distanze legali da rispettare tra le costruzioni, muri di cinta e alberi
di Associazione Europea Consumatori Dipendenti
Sulla questione, riceviamo ogni giorno tante segnalazioni, richieste di consulenze tecniche e pareri legali, ma visto la complessità della questione in quanto abbastanza articolata nei singoli aspetti, ci limitiamo a dare in via preliminare solamente quanche spunto.
E’ chiaro che, chi volesse approfondire può comunque contattare la ns. sede A.E.C.I. Regionale.
Fermo restando, le distanze fra le costruzioni sono sempre regolate da leggi e norme nel rispetto del quale ogni proprietario può godere del suo immobile con il minor sacrificio per il vicino o, se necessario, con pari sacrificio, per evitare che si creino situazioni insalubri o fonti di discordia.
Pertanto, le costruzione che violano le distanze, ad ogni buon esito, possono essere rimosse e riportate fino alla distanza di legge. Se sono violate norme amministrative, chi ha subito la violazione può certamente chiedere il risarcimento del danno.
Detto ciò, è chiaro che chi edifica deve sempre rispettare i piani regolatori e i regolamenti comunali come espresso dal Codice Civile agli artt. 869 – 871. Mentre, per il rispetto sulle distanze deve attenersi a quanto trascritto negli artt. 873-899. In caso di violazione invece, chi l’ha subita può richiedere la rimessione in pristino come espresso dall’art. 872 c.c.
Vediamo adesso quali sono le distanze da rispettare
Chi costruisce in prossimità del confine di un terreno su cui non vi sono già costruzioni, deve costruire a metri 1,5 dal confine.
Se sull’altro terreno vi è già una costruzione a distanza minore di metri 1,5, chi costruisce deve farlo a tre metri dalla precedente costruzione, oppure deve costruire in aderenza ad essa, pagando il valore del terreno occupato e, se utilizza il muro esistente, pagando metà del suo valore. Però il proprietario della costruzione può scegliere di estenderla fino al confine oppure di demolirla in modo da ripristinare la distanza di metri1,5 “art. 875 c.c.”
Un altro aspetto di costruzione riguarda il caso di due fondi di terreno, se fra i due appezzamenti vi è una strada comune o di proprietà di un terzo, non gravata da servitù pubblica di passaggio possono costruire a metri 1,5 dal confine (asse della strada) come se la strada non vi fosse. Possono aprire finestre ma non balconi o sporti “art. 905 c.c.” purché la distanza sia misurata non dalla facciata ma dal bordo esterno del balcone o sporto.
Supponiamo dunque che il proprietario di un fondo abbia costruito sul confine della strada comune e che questa sia solamente larga 2 metri o poco più, l’altro può costruire sulla linea opposta ma rispettando i 3 metri di distanza, quindi, quest’ultimo è tenuto a rientrare 1 metro dall’asse della strada.
Su quest’ultimo aspetto, le norme sulle distanze non si applicano se la strada è gravata di servitù di passaggio per uso pubblico oppure se fra i due fondi vi è una striscia di terreno di proprieta altrui, salvo comunque e, ovviamente, di regolamenti locali recanti disposizioni diverse.
Se parliamo invece di distanze tra due costruzioni sono tra esse da calcolare le misure, e quindi, la distanza dei 3 metri a partire dagli sporti che sono rappresentati da spogenze considerati corpi avanzati e/o cosiddetti aggettanti. Non sono invece computabili le sporgenze estreme dei fabbricati cha abbiano funzioni ornamentali quali mensole e cornicioni o che comunque si tratti sempre di piccole sporgenze.
Nei casi in cui si tratti di muri di cinta fino a metri 3 di altezza, essi non sono considerati ai fini delle distanze. Le distanze si misurano sempre in orizzontale tra gli sporti murarie.
Se la questione riguarda un muro di cinta alto più di tre metri o ha esso una struttura diversa da quella di muro di cinta (ad es. ci si può costruire sopra, in quanto viene cosiddetto muro di edificio). Infine possiamo dire che gli sporti devono trovarsi a 3 metri dalle sue due pareti e non dal confine ideale. “Art. 907 c.c.”
E’ da tenere presente che sulle distanze, sopra citate, non valgono le fondazioni, salvo nel caso in cui esse non siano costruite fuori terra. Non sono considerati ai fini di distanza cornicioni, falde del tetto, cariatidi e qualsiasi ornamento murario.
Nei casi in cui invece tra due edifici vi siano delle penselline, esse devono essere computate.
Se la distanza di due muri risulta inferiori a 3 metri e il muro di proprietà del vicino crolla, egli può ricostruirlo, ma dovrà attenersi alle misure non superiori a quelle originarie art. 1074 c.c. stessa cosa vale in circostanze analoghe occorrenti al vicino.
Se si desidera invece innalzare la costruzione, la norma prescrive che bisognerà arretrare la nuova porzione di costruzione. Ebbene sapere che la ricostruzione, è comunque soggetta a prescrizione, infatti, il diritto di costruire si esaurisce nei termini dei 10 anni dal momento in cui non esistono più i ruderi del vecchio muro.
Nella forma strutturale esistono dei fabbricati, ovviamente storici, in cui le distanze tra balconi non sono per niente a norma ma appunto come sopra abbiamo detto, ci riferiamo a costruzione storiche. Nei tempi moderni la distanza tra balconi di due costruzioni situate in linea prospicente deve rispettare il limite sempre di 3 metri, chi vuole costruire un balcone, deve attenersi, pertanto, a tale distanza considerando lo sporto massimo del balcone.
Parlando adesso di muri di cinta e/o ogni altro muro isolato, rimanendo sempre sul compito della distanza, possiamo dire che se un muro non abbia un’altezza superiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza indicata dall’art. 873 del c.c.
Esso, quando è posto sul confine, può essere reso comune, art. 874 c.c., anche a scopo d’appoggio, purché non preesista al di là un edificio a distanza inferiore ai tre metri. Art. 878 – Muro di cinta.
Per quanto sino adesso argomentato, è chiaro che ci siamo basati a quanto espressamente enunciato dal Codice Civile è però da tenere presente anche le tante sentenze di cassazione che nel corso degli anni hanno delineato e fatto giurisprudenza.
Distanze per gli alberi.
Chi vuole piantare alberi presso il confine deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, dagli usi locali. Se gli uni e gli altri non dispongono, devono essere osservate le seguenti distanze dal confine:
- tre metri per gli alberi di alto fusto. Rispetto alle distanze, si considerano alberi di alto fusto quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni, le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani e simili;
- un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore a tre metri, si diffonde in rami;
- mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo.
La distanza deve essere però di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno, o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie.
La distanza si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell’albero nel tempo della piantagione, o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina.
Le distanze anzidette non si devono osservare se sul confine esiste un muro divisorio, proprio o comune, purché le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro. Per canale si intende sia quello naturale che quello artificiale. Art. 892 c.c.
Gli alberi di fico non possono considerarsi di alto fusto e rientrano, agli effetti delle distanze da osservarsi dal confine, nella categoria di cui all’art. 892, primo comma, n. 2, cod. civ., la quale comprende gli alberi il cui fusto, sorto ad altezza non superiore a tre metri, si diffonde in rami e che vanno piantati alla distanza di un metro e mezzo dal confine stesso.
Gli alberi di alto fusto che, ai sensi dell’art. 892, primo comma, n. 1, cod. civ., devono essere piantati a non meno di tre metri dal confine, vanno identificati con riguardo alla specie della pianta, classificata in botanica come “di alto fusto”, ovvero con riguardo allo sviluppo comunque da essa assunto in concreto, quando il tronco si ramifichi ad un’altezza superiore a tre metri.
Gli alberi di alto o medio fusto possono costituire siepe, ai sensi dell’art. 892 secondo comma, cod. civ., anche se non appartengano – come i cipressi – a specie contemplate espressamente dalla norma purché siano tagliati periodicamente vicino al ceppo così da impedirne la crescita in altezza e favorirne quella in larghezza; in tal caso sussiste l’obbligo di rispettare la distanza di un metro dal confine.
